刘建忠律师,威海民商事律师,现执业于山东康桥(威海)律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
恋爱和婚姻本是人生中美好的事情,可也伴随着不可预知的事情。近日,有不少市民拨打洛阳晚报热线 66778866咨询离婚财产分割的相关问题,这些问题多集中在房产上。我们从来电中选了两个较有代表性的问题,请晚报律师帮帮团成员悉心解答,希望给同 样有此困惑的您一些启发。
婚后父母想出资为我购置房产,
欲使其成为我的个人财产,需要保留哪些证据
市民李女士来电称,自己刚结婚,婚房是婆家准备的,房产证上只有丈夫的名字。如今,她的父母想出资为她购买一处房产。她想知道这套房子能否成为自己的个人财产,如果可以,需要保留哪些证据。
晚报律师帮帮团成员、河南大进律师事务所律师李浩:
依据婚姻法及相关司法解释的规定,在婚姻存续期间明确约定赠予夫妻一方的财产,在离婚时仍属于个人财产,并明确规定对于婚后由一方父母出资为子 女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的属于上述情况。对于李女士来说,其需要保留父母出资的相关证明,诸如银行汇款凭证、购房期间与父母签订的赠予 合同等。
此类案件如果没保留证据,将难以认定房产到底由谁出资,对方有无出资等问题。出资方可保留银行存款、取款、转账等凭证,在整个购房交易过程中尽量不采取现金方式,保证资金来源有据可查。
离婚协议上有关房产的条款可以反悔吗
市民陈先生来电说,自己离婚两年了,当初和前妻签离婚协议时,约定房子的产权归他,但前妻享有永久居住权,等儿子18岁后将房产过户到儿子名下,双方都不能买卖该房屋。如今,陈先生准备再婚,他想问问,他是否可以不让前妻继续住那套房子。
晚报律师帮帮团成员、河南张振龙律师事务所律师鲁辉:
根据婚姻法、合同法规定,夫妻之间关于财产分配的约定应当遵守,没有正当理由不得反悔。
在本案中,李先生和前妻在离婚时已经对房产的分配进行了约定,居住权由其前妻享有,所以在没有正当理由的情况下是不能反悔的。
夫妻在协议离婚时,虽然不是法院判决离婚的,但双方签的离婚协议具有同等的法律效力,只要离婚手续办理成功,双方的离婚协议就具有法律效力,无法定事由双方不得反悔。
周某与李某在2008年登记结婚,婚后两人一直居住在周某的员工宿舍里。2012年3月,两人一起购买了一套商品房。次年12月,周某在李某不知情的情况下与第三人林某签订了该商品房的买卖合同,将该商品房卖给了林某,并办理了房屋产权变更登记。2014年3月,李某与周某离婚时才发现,商品房被周某擅自转卖了。
李某认为,周某无权在自己不知情的情况下擅自处分他们的共有房产,故该套房屋虽办理过户手续,但林某不应是房屋的真正所有权人;而林某则声称自己并不知道李某对周某出售商品房的行为不知情,并且自己交付了相应的房款,并已经办理了房屋所有权变更登记,商品房理应是自己的。
依据《民通意见》第89条规定,;在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效;,但同时也规定,;第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿;,且《物权法》中也肯定了善意取得者享有相应物权的法律规定。
第三人的善意取得,简单来说,就是指第三人在不知道动产或者不动产的占有人是无权处分人的情况下,向其支付了合理的对价,在动产已经转移或不动产已经登记的情况下而获得所有权的行为。那么,在上述案例中,林某是否可以依据善意取得制度而获得商品房的所有权呢
这里要分三种情况进行讨论。
第一种,该套商品房是登记在周某一人名下的,此时,林某并不知道该套商品房为周某、李某夫妻二人共同财产,基于登记人即权利人的常识,林某完全有理由相信周某是该套商品房的所有者,具备完全的处分权。此时,林某与周某签订商品房买卖合同,并在有关部门办理了商品房变更登记,符合法律对善意取得的规定,林某可以根据善意取得制度取得该商品房的所有权。
第二种,该套商品房是登记在李某一人名下的,毫无疑问,林某应当意识到周某不是该商品房的有权处分人,如果其执意与周某达成买卖合同,很明显是不具备法律上的善意的。因此,他们的买卖行为是无效的。
第三种,该套商品房登记在周某和李某两人的名下,对于这种情况,周某是以自己名义处理夫妻共同商品房,就涉及到周某是否有权代理李某处理夫妻共同房屋。实践中,法院一般认为,房屋是夫妻共有的重大财产,对其进行处理,应得到双方的同意,单方无权处理共同所有的房屋,故上述案例中的房屋买卖合同将被认定无效,即便房屋已经过户,林某也不能取得房屋的所有权。